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不動産ファンドの金利変動リスク
もしかしたら、意外に思われるかもしれませんが、不動産の証券化商品である不動産ファンドも
金利変動の影響を大きく受けることになります。といいますのも、不動産ファンドは銀行などの
金融機関の借入金によって資金を調達しているからなのです。
ですので、金利が上昇することにより支払い利息が増えます。支払利息が増えることによって、
運用している物件からの収益が削られてしまうのです。
この借り入れ比率をLTVというのですが、LTVが高まることによって、運用している不動産物件の
評価を行った場合、残念ながら不動産の評価額は下がります。
金利が上昇することにより、不動産ファンド自体も大きな影響に巻きこまれることになるのですが、
金利上昇局面では景気が全体的に上向いている証拠でもあるわけです。
ですので賃料もそれにともなって上昇する可能性があります。そうすると今度は逆に運用している
不動産からえられる純収益も大きくなる可能性が高まることになります。
そうすると、不動産価格の上昇が期待できる場面では、不動産ファンドに対する評価もそれにとも
なって高まります。ちなみに、不動産ファンドは金利変動を最小限に抑えるために金融工学を用い
て設計されており、借入金によるレバレッジ効果も当然のことながらこうした動きを考慮してます。
ですので、金利が大きく上昇する局面を迎えたからといって、所有されている不動産物件を運用
することができなくなるというリスクは極力抑えてます。
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