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収益還元法で不動産物件を評価する



実際に不動産価値は不動産鑑定法によって適正な評価が下されるのですが、REITをはじめ
とした不動産ファンドが台頭する前までは「取引事例比較法」が主流とされていました。

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取引事例比較法は文字通り条件に当てはまる過去のケースを探し、それらを元に評価を下す
方法です。この鑑定法の難点は条件に当てはまるケースが少なです。


曖昧な形で鑑定することを余儀なくされました。


そして、国が発表する公示価格を参考に不動産を評価します。


ですので、取引事例比較法では不動産の収益性までは管理することはできないので、REIT
の誕生により、収益性を測るのに特化した収益還元法が用いられることになったのです。


収益還元法を用いることによって土地や建物だけでなく、建物から得られる収益性も考慮した
上で適正な判断を下そうというものなので今後もさらに需要が高まると思います。


実際に収益還元法にはいくつかの種類が存在します。


中でも「直接還元法」は最も用いられます。直接還元法は最初の年の利益からキャップレート
(還元利回り)で割り引くことによって不動産を評価します。


また、物件の将来的なキャッシュフローをはかるための指標として用いられるのがDCF法です。
今後は一般の不動産物件を評価するための指標としても用いられる可能性が高いです。






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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : キャッシュフロー

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