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フラット35は住宅不況を救えるか?


今回は不動産ファンドとは少しはなれて住宅ローンについて誠に簡単
ではございますが解説させて頂きたいと思います。



旧住専から、民間の支援を受ける格好でフラット35が誕生したわけで
すが、各金融機関でフラット35を推し進めているところが多いです。



一時、35年間の固定金利が大きく注目され利用者が急増することに
なったのですが、ここ最近はだいぶ落ち着いているようです。



これまでフラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して
提供する長期固定金利の住宅ローンであることが売りでした。



実際にフラット35が運営されている仕組みについてですが、民間金融
機関が融資した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取ります。
そして、そのローン債権を証券化して資金調達を行います。



フラット35の特徴として最長35年間金利変動がありませんので、月々
の返済額を確定したいと考えられている方に受けています。



そして、保証料0円、繰上返済手数料も0円である上に、独自の基準
で住宅の質も確保されていることからここまで人気が拡大しました。



また、改正建築基準法によって、マンションにてしても、戸建住宅にし
ても完成するまでこれまでよりも大幅に時間を要することになり、また、
一時期原油高によって原材料が高騰しました。



このため、建材なども大幅に値上げすることが余儀なくされたわけで
すが、急激な円高により輸入建材が大幅に値下がりします。



しかし、景況感があまりにも悪すぎるので住宅不況の深刻化が懸念
されており、住宅購入者がへることで融資先が減ることによってフラ
ット35にどのような影響がでるか注目されております。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

REITが人気化するまでの仕組について


REITを上場させるにあたって、運用する不動産物件が商業不動産で
あれば何でもよいのかというと、必ずしもそうではありません。



理論的には可能ですが、安定した収益をあげ、高い配当金を投資家
に提供することが出来る不動産であることが望まれます。



昨年までであれば、大手不動産会社や金融期間等が新しいREITを
続々と共同で設立していましたが、その最大の課題がここにあります。



つまり、いかに高配当をだせる優良不動産を多く保有することができ
るか、投資家へ投資してもらうためにも非常に重要です。



そして、それがそのままそのREITに対して多くの資金が集まることと
なり、さらには株価が上昇する最大のポイントとなります。



ただし、その際、REITが不動産を実際に保有するためには、その物件
の所有者が売却することが前提となります。



優良物件を所有している企業や所有者は安定的な経営状態であること
が多く、無理にその不動産を売る必要がないというのが一般的です。



しかも、多くの企業が一斉にREIT起ち上げを目指して不動産取得を競
い合っている状態の中におきまして、不動産所有者の間では、しばらく
様子を静観しようという動きもあるようです。



最近では、世界的な金融危機により、融資にたいする規制がこれまで
以上に厳しくなっていますので、高収益が得られる物権であったとして
も融資が得られない場合が少なくありません。




テーマ : 不動産投資
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二極化が進むREIT市場の要因について


米国の金融市場が崩壊したことによって世界中の金融市場が大き
く混乱することになりました。これにより日本国内の金融市場も大き
く低迷したため不動産市場も連動して低迷しています。



REITをはじめとした不動産ファンドの市場でもこうした影響を回避す
ることはできず、破綻する投資法人もでてきています。



こうした投資法人の特徴は銀行融資によるレバレッジをかけることに
よって所有する不動産を数年間で増やしすぎたことが原因です。



このため、金融機関の融資が規制されると資金繰りが一気に悪化す
ることになったわけですが、こうした影響からか不動産市場では投売
りのような状況が依然として続いています。



なので、ファンドによっては所有している不動産を見直して他の収益
性の高い物件に乗り換える動きも今後は活発化すると思います。



特にREITの場合は不動産物件を証券化した不動産ファンドとは異
なり、所有している物件の入れ替えは自由です。



また、資金力がある投資法人は基準価額を高めるためにも積極的
に物件を購入する可能性もあります。



今後はREITをはじめとした不動産ファンドの世界でも勝ち組と負け
組みの2局化がより鮮明になると思います。




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