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不動産ファンドへ投資前にすべきこと


不動産ファンド投資信託の一種ですので、ファンドの運用ポリシーがご自身の投資
スタイルに合っているか、運用レポート目論見書などから判断する必要があります。



安定した利回りが確保できれば良いと考えている投資家の方が、基準価格を数年間で
大きく上昇させるようなアクティブ型不動産ファンドを選んでも意味がありません。



そして、必ず投資スタイルにあったファンドに投資しなければなりません。しかし、いくら
色々な不動産ファンドの資料を取り揃えて調べたとしても、ご自身の運用スタイル
明確になっていなければ選びようがありません。



もし、仮に選べたとしても、上述したような格好で間違った不動産ファンドを選んでしまう
可能性が高いでしょう。こうしたことを避けるためにも、どれくらいの利回りを確保したい
のかといったことを事前に明確にする必要があります。



また、「なぜ、それほどまでの利回りを確保したいと思うのか?」と、いったことも明確に
する必要があります。そうでないと、安定した利回りを確保したいと思いながらも、利回
り10%以上の不動産ファンドを求めてしまうことになります。



結果的には安定ではなく、高いリスクを手にすることになってしまいますの。ですので、
こういったことを避けるためにも、上述した点を明確にする必要があります。こうしたこ
とはリートREIT)や、私募ファンドにも当てはまります。



基本的なことですが、多くの方がこうしたことを無視して投資してしまうので、結果的に
損失を被るケースが少なくないので、馬鹿にせずにやってみてください。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 投資信託 REIT

リートの安全度を調べる方法について

世界的に金融不安が広がったことによる影響から、国内の不動産市場も大きく低迷して
おります。このため、リートREIT)をはじめとした不動産ファンドも残念ながら芳しくない
状況が続いています。依然として世界景気が回復に向かう予兆が見えません。



そして、今後もこうした状況が続くと注意しなければならないのが、ファンドの財務状況
です。2005年くらいからミニバブル的な動きが活発化し、銀行側も積極的に不動産
の投資に融資していたのでレバレッジをかけて物件取得に乗り出しました。



レバレッジをかけるとはどういったことかといいますと、Aという物件を銀行融資を受けて
購入し、さらにこのAという物件を担保にしてBという物件を銀行融資を受けて購入する
といったことを繰り返しながら資産を拡大する投資手法です。



バブル期のように高度成長期が続いたことにより、毎年のように生活水準が上がるよう
な好景気時においては有効だったのかもしれませんが、すでに日本は成熟期に入って
いるため、天井知らずの上昇基調が続くことは無いわけです。



なので、多くの不動産関連企業は焦りすぎて過剰なまでにレバレッジを掛けて不動産
を取得してしまい、結果として融資の返済があまりにも大きくなりすぎたため、破綻して
いる企業が増えています。リート私募ファンドでも破綻するケースが増えています。



不動産ファンドへ投資するさいは必ず、LTV(Loan To Value:ローン・トゥ・バリュー)
という指標を必ずチェックしてください。不動産ファンドの安全性を計ることができます。



LTV損益計算書に記載されています。他のファンドのものと比較すればどれくらい安全
度が高いか低いかが分かりますので、比較して検討しましょう。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産 REIT

不況の時こそ絶好の投資タイミング


不動産価格というのは株式などとは比較にならないほど緩やかに上下変動するもの
とされていたのですが、ここ最近ではこうした傾向が変わりつつあります。



こうした背景には金融システムが大きく変わったことが大きな要因の一つとされてい
ますが、良い面も悪い面もあります。悪い面はレバレッジを多用することで不動産
取得することで需給バランスが大幅に崩れてしまいます。



必然的に景気が上向いている時には加速的に不動産価格が上昇しています。こう
したことから、2007年前半までに、たった2年程度の期間で不動産価格が4倍以上
まで上昇したエリアも実際にあります。



バブルが形成されるまで、これまで以上に速いスピードで達成されますが、景気が
悪化すると大変です。金融機関が融資を規制しますので、レバレッジをかけすぎて
不動産を取得した業者は必然的に資金難に陥ることになります。



せっかく不動産物件を取得しても破綻してしまっては意味がありません。戦後日本
の経済成長を支えていたのは土地の価格が上昇し続けたことが大きな要因として
あげられます。もともと、バブルが生まれやすい環境にあるといえるかもしれません。



もし、90年代初頭までに旧国鉄が所有していた土地を売却すれば国鉄の債務処理
は終わっていたそうです。しかし、現実には依然として債務は膨れ上がっています。



ですので、不動産投資に限らず、投資の世界では良い投資環境でなく、投資環境が
悪化している状況下でどういった対応をするかが非常に大切です。




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