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不動産市場をインフレリスクが襲う



今現在、中東およびアフリカ諸国の問題によって原油が高騰しています。


これにより、物価上昇の影響を今後世界経済はモロに受けることになります。


また、インフレリスクが深刻なまでに高まっており警戒する動きが強まっています。


原油も1バレル=100円台をあっという間に超えてしまいました。


不動産市場も全く関係ないようで、こうした影響をモロに受けることになります。


昨年の今頃までは、景気悪化にともなって、新築マンションの供給率が絞られたこと
によって、中古マンションの需要も久方ぶりに高まりました。


景気が悪いのに物価が上昇するという、いわゆるスタグフレーションに遭遇すること
になるわけです。そうなるとマンションを購入する意欲はわきません。


このため、マンション販売会社は今後大打撃を被ることになりかねません。


また、新築物件に関しても、建材費のコストが大幅にあがっているため、価格上昇は
余儀なくされるか、利幅をさらに削られることになります。


ファンドの持つオフィスビルなども同様の影響が考えられます。


「安い物件を求めて移転する」。「会社が倒産してしまう」。こういったことが重なれ
ば空室率が一気に高まることになってしまいます。



もし、すでにREITなどを運用されているのであれば、早い段階で一度売却し、しばらく
世界情勢を様子見したほう通いでしょう。それだけ危険な状態にあります。






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不動産ファンドの安全度を調べる方法とは?



2010年、日本のREITは世界一上昇することになりました。


では、今年もそうなるのかと問われれば、そんなことはありません。


リート(REIT)をはじめとした不動産ファンドも残念ながら芳しくない状況が続いて
います。依然として世界経済が混乱しています。


また、中国で歴史的に例が無いほどのインフレに苦しめられるか、バブル崩壊を経験
することが予想されているのですが、恐らく後者になるのではないかと思います。


ですので、今年はいつも以上に身軽でいることが重要です。


今後景気や不動産市場の低迷が続くようですと、ファンドの財務状況は十分注意して
ください。突如として悪化することがあります。


というのも、2005年くらいからバブル化が進みます。


このため、銀行側も積極的に不動産投資に対して積極的に融資していました。


多くの不動産業者がレバレッジをかけて物件取得に乗り出しました。


レバレッジをかけるというのは、例えばAという物件を銀行融資を受けて購入し、
このAを担保にしてBという物件を銀行融資を受けて購入することです。


これを繰り返すことでレバレッジを高めることができます。


バブル期のように高度成長期が続いたことで、毎年生活水準が上がるような好景気に
沸いている状況では、有効かもしれません。


すでに日本経済は成熟期に入っているため、常に上昇基調が続くことは無いわけです。


多くの不動産関連企業は焦りすぎて過剰なまでにレバレッジをかけて不動産物件を
取得し、結果として融資の返済が拡大したため、破綻する企業が続出しています。


リートや私募ファンドでも破綻するケースが増えています。ので、不動産ファンド
へ投資するさいは、LTV(Loan To Value:ローン・トゥ・バリュー)を確認します。


不動産ファンドの安全性を調べることができます。


ちなみに、LTVは損益計算書に記載されているのですが、他のファンドと比較すれば
どれくらい安全度が高いか低いかが一目両全です。比較して検討しましょう。




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