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REITの上場基準と仕組みについて




依然としてREITをはじめとした不動産ファンドが厳しい状況にあります。不動産価格の下落が止まり
ませんので、残念ながら今後しばらくは様子見に徹する必要がありそうです。そうした中で今回は、
REITの上場基準と、その仕組みについて誠に簡単ではございますが解説させていただきます。

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REITもREIT株を証券取引所に上場して広く投資家を募ることによって不動産を購入するための資金
を得ることができます。証券取引所には誰も彼もが簡単に上場できるわけではありません。


それなりに厳しい上場を審査する基準を設けています。つまり、投信法上の要件をクリアするだけで
はなく、証券取引所が設定したハードルも超える必要があるわけです。


ちなみに、東京証券取引所の上場基準は、以下のとおりです。


●総資産の75%以上を不動産・不動産関連商品で運用している


●安定的運用対象(賃料収入が現に生じている不動産で1年以内
 に売却する見込みのないもの)総資産額の50%以上


●総資産50億円以上


●総資産10億円以上


●1口当たりの総資産は5万円以上


●上場時は4000口以上、投資口を保有する投資家は1000人以上



今現在欧米の金融機関が連日のように破綻に追込まれています。来年以降さらにペースが加速する
ことが予想されております。こうした流れが日本の金融機関にも襲い掛かると思います。


このため株式市場やREIT市場で投資家の安全を確保するための規制が今後さらに厳しくなると思い
ますが、そうなると投資する魅力が薄れるという悪循環に陥ってしまう可能性が高いです。


ですので、今後、国内のREIT市場への上場基準も今後さらに厳しくなることが予想されますが、市場
の活性化を妨げるようなことにならないことを願わずにはいられません。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産ファンド REIT

収益還元法で不動産物件を評価する



実際に不動産価値は不動産鑑定法によって適正な評価が下されるのですが、REITをはじめ
とした不動産ファンドが台頭する前までは「取引事例比較法」が主流とされていました。

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取引事例比較法は文字通り条件に当てはまる過去のケースを探し、それらを元に評価を下す
方法です。この鑑定法の難点は条件に当てはまるケースが少なです。


曖昧な形で鑑定することを余儀なくされました。


そして、国が発表する公示価格を参考に不動産を評価します。


ですので、取引事例比較法では不動産の収益性までは管理することはできないので、REIT
の誕生により、収益性を測るのに特化した収益還元法が用いられることになったのです。


収益還元法を用いることによって土地や建物だけでなく、建物から得られる収益性も考慮した
上で適正な判断を下そうというものなので今後もさらに需要が高まると思います。


実際に収益還元法にはいくつかの種類が存在します。


中でも「直接還元法」は最も用いられます。直接還元法は最初の年の利益からキャップレート
(還元利回り)で割り引くことによって不動産を評価します。


また、物件の将来的なキャッシュフローをはかるための指標として用いられるのがDCF法です。
今後は一般の不動産物件を評価するための指標としても用いられる可能性が高いです。






テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : キャッシュフロー

不動産ファンドのSPC法について




SPC法のSPCは、Special Purpose Companyの略称です。不動産ファンドにおけるSPCとは、
SPC法=資産流動化法に基づいて、資産流動化を促進することを目的とした会社です。

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SPCは、ビルなどを資産として持つ不動産所有者ががSPCに資産を売却します。


そして、SPCがその資産と引き換えに証券を発行します。


ですので、SPCはいわゆる不動産を証券化するための元締めのような存在で、ビークルの役割
を担います。そして、SPC法は、会社形式のビークルを国内で初めて法制化した法律です。


実際にSPCは証券化の元締めとしての役割に特化しており、組織や、資本の面で非常に分りや
すい仕組みになっているのが大きな特徴となっており、税制面でも優遇されています。


事業開始にあたってやらなければならないことがあります。流動化する資産及び発行する証券を
詳細に記載した計画書を金融庁に提出する義務があるんです。また、一度提出した計画が終了
するまでは、他の計画を平行して行なうことはできないことになっております。


また資産の管理、処分業務に関しても第三者に委託しなければ行なうことができないことになって
います。しかし、残念ながらただSPCを知っているからといって、REIT、不動産ファンド(不動産
投資信託)に投資する上で優遇されるわけではありません!。


不動産投資関連以外の金融商品、たとえば、株式、外国為替などの外貨商品、商品先物取引、
国債などの債券にはない法律です。頭の片隅にでも入れていただければ幸いです。






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ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 証券化 不動産 REIT

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