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不動産鑑定の手法と仕組みについて


不動産鑑定の手法の中には収益還元法、原価法、取引事例比較法があります。今回は、
原価法と取引事例比較法について、簡単に解説させて頂きます。



まず、最初に原価法についてですが、原価法は価格を設定するうえで、再調達価格を最初
に求めます。ちなみにここで言う再調達価格とは新しく建築、もしくは、造成を行なうにあた
っての再調達に必要とされる原価のことをさします。



そして、求められた値に対して減価修正を行うことによって、試算価格を求める手法となって
おります。原価法は、一般の建築物および構築物などのに再調達原価の把握や減価修正
の可能な場合のみ有効とされています。



一方の取引事例比較法は、不動産の市場での取引価格に着目することで、たとえば、周囲
に合わせるならいくら位になるのかという考えに基づいて不動産の価格を導き出す方法です。



取引事例比較法では、不動産の大まかな取引価格を把握するために、たとえば住宅地で
あるならば、その不動産の所在する地域の環境を中心に考えます。



例えば、都心からのどれ位かかるか?、交通手段は?、万が一の災害の発生の危険性
などといった地域としての状態、そして不動産自体の地質、形状、方位、日照、通風など
の状態から価格の修正が行われることとなります。



不動産が駅近というプラス要因があれば価格は上乗せれることとなりますし、土地の間口
が狭い等のマイナス要因があるのであれば価格は差し引かれることとなります。



上述したように様々な角度から価格の比較・検討・修正が行われ、比較事例が多い地域
にのみ有効とされますので、こうした点をしっかり考慮する必要があります。



リートをはじめとした不動産ファンドに組成されている物件を確認する必要があるわけですが、
実際に物件を確認することはできないので、どのような手法で鑑定されているのか物件の
エリアによって適切な鑑定法が用いられているか確認するのも一つの手です。





テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産ファンド リート

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