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収益還元法により物件の収益性が明確に


ビルやマンションなどの不動産物件はいうまでもなく非常に高価です。しかし、価格というのは素人から
すれば、なぜこれほどまでに立地条件などによって異なるのかが良く分かりません。


非常にあいまいです。バブル期には100億円と評価されていた六本木にあるビルがバブル崩壊後には
わずか数億円まで下がったなんていう話を、これまで何度も聞かされました。


こうした不動産を評価するための方法がありまして、近年は不動産価値は不動産鑑定法によって適正
な評価が下されます。これはREITをはじめとした不動産ファンドの影響が大きいです。


不動産ファンドへの投資が一般化される前までは、不動産評価法は「取引事例比較法」が主流でした。
取引事例比較法は文字通り、過去のケースから条件に合うものを探して、それから評価を下します。


取引事例比較法は条件に当てはまるケースが少なく、実際に下される評価の中身が非常に曖昧です。
また、景気が長期的に安定しているのであれば良いのですが、今現在のように景気そのものが乱高下
しているような状況下では、過去のケースや公示価格を参考に評価を下すこと自体が非常に困難です。


こうした理由から、取引事例比較法では不動産そのものが生み出す収益性を測ることはできません。
そういった問題を解決したのが収益還元法です。物件そのものの収益性を測る方法です。


これにより、不動産を評価する場合は土地、建物の価値だけでなく、物件の収益性も加味されることに
なったので、その時代にあった適正な評価を下せるようになったのです。


ですので、同じAという物件を景気が多少良かった2007年当時と今を比較すれば収益性は当然今の方
が悪化している可能性が高いわけです。こういった点もクリアにしてくれます。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産投資 収益還元法

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